Wer im Ausland lebt und in Deutschland eine Immobilie vermietet, ist damit in Deutschland beschränkt steuerpflichtig und muss die Mieteinkünfte in Deutschland erklären, unabhängig vom Wohnsitz. Das wissen viele Auswanderer schlicht nicht, oder erst Jahre zu spät. Wurde die Erklärung über mehrere Jahre versäumt, führt die strafbefreiende Selbstanzeige nach § 371 AO zurück in die Legalität. Die betroffenen Jahre werden vollständig nacherklärt, die Steuer wird nachgezahlt, ein Steuerstrafverfahren bleibt aus. Wie das in der Praxis abläuft, zeigt dieser Beitrag an einem typischen Fall.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieteinkünfte aus einer in Deutschland belegenen Immobilie sind nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG immer in Deutschland zu versteuern, auch bei Wohnsitz im Ausland.

• Wer diese Einkünfte nicht erklärt hat, kann über eine Selbstanzeige nach § 371 AO Straffreiheit erlangen.

• Die Selbstanzeige muss vollständig sein und mindestens die letzten zehn Kalenderjahre umfassen.

• Sie wirkt nur, solange kein Sperrgrund vorliegt, etwa eine bereits bekanntgegebene Prüfungsanordnung oder die Entdeckung der Tat.

• Die nachzuzahlende Steuer nebst Zinsen ist innerhalb einer vom Finanzamt gesetzten Frist zu zahlen, in der Regel nach Erlass der Steuerbescheide.

• Bei beschränkter Steuerpflicht gibt es keinen Grundfreibetrag; die Steuer beginnt ab dem ersten Euro Überschuss.

Der Ausgangsfall: Deutsche Immobilie, Wohnsitz im Ausland, keine Erklärung

Ein Muster, das in der Beratungspraxis immer wieder auftaucht. Ein deutscher Staatsbürger wandert aus, meldet sich in Deutschland ab und arbeitet seither dauerhaft im Ausland. Einige Jahre später kauft er eine Eigentumswohnung in Deutschland als Kapitalanlage und vermietet sie. Steuererklärungen gibt er nicht ab. Nicht aus Vorsatz, sondern weil ihm schlicht nicht bewusst ist, dass er die Mieteinkünfte auch als im Ausland lebender Eigentümer in Deutschland erklären muss.

Erst im Beratungsgespräch wird die Erklärungspflicht deutlich. Der richtige Weg ist dann nicht, den Sachverhalt weiter ruhen zu lassen, sondern ihn aktiv offenzulegen. Kommt das Finanzamt von selbst darauf etwa über Kontrollmitteilungen oder den automatischen Informationsaustausch (CRS), ist die strafbefreiende Selbstanzeige nicht mehr möglich.

Warum sind Mieteinkünfte aus Deutschland auch im Ausland steuerpflichtig?

Deutschland besteuert Einkünfte aus der Vermietung einer im Inland belegenen Immobilie unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Rechtsgrundlage ist die beschränkte Steuerpflicht nach § 1 Abs. 4 EStG in Verbindung mit § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Maßgeblich ist das Belegenheitsprinzip. Wo die Immobilie liegt, entsteht das Besteuerungsrecht, selbst dann, wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen greift.

Zwei Dinge werden dabei regelmäßig unterschätzt. Der Grundfreibetrag entfällt vollständig. Nach § 50 Abs. 1 Satz 2 EStG wird er bei beschränkter Steuerpflicht nicht gewährt, die Einkommensteuer fällt ab dem ersten Euro Überschuss mit dem Eingangssteuersatz an. Die verbreitete Erwartung „den Freibetrag habe ich ja" trifft hier also nicht zu. Zugleich mindern Werbungskosten die Last spürbar: Absetzung für Abnutzung (AfA), Hausverwaltungs- und Bewirtschaftungskosten, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer und – bei Fremdfinanzierung – Schuldzinsen sind nach § 9 EStG voll abziehbar. Nach Abzug bleibt oft ein moderater Überschuss, sodass die tatsächliche Nachzahlung überschaubarer ausfällt, als die meisten Mandanten befürchten.

Rechenbeispiel: Was kommt finanziell tatsächlich auf Sie zu?

Zurück zum Ausgangsfall, mit angenommenen Zahlen. Die Eigentumswohnung wurde für 250.000 Euro gekauft, der Gebäudeanteil liegt bei rund 176.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat, also 10.200 Euro im Jahr.

Auf der Kostenseite stehen die planmäßige Gebäude-AfA von in der Regel 2 % des Gebäudeanteils (rund 3.520 Euro), dazu Hausgeld, Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Grundsteuer mit zusammen etwa 1.800 Euro. Macht rund 5.320 Euro Werbungskosten. Vom Mietertrag bleibt damit ein steuerpflichtiger Überschuss von knapp 4.900 Euro übrig, nicht die vollen 10.200 Euro, wie viele Betroffene aus Sorge annehmen.

Auf diesen Überschuss fällt ohne Grundfreibetrag Einkommensteuer an, beginnend beim Eingangssteuersatz von 14 Prozent. Für ein einzelnes Jahr liegt die Steuerlast damit grob im mittleren dreistelligen Bereich. Über zehn nacherklärte Jahre mit schwankenden Mieteinnahmen, teils höherem Erhaltungsaufwand, teils Leerstand, summiert sich das auf einen Betrag, der in aller Regel deutlich unter der 25.000-Euro-Schwelle des § 398a AO bleibt. Hinzu kommen die Nachzahlungszinsen nach §§ 233a, 235 AO für den jeweiligen Zeitraum. Die konkreten Zahlen hängen naturgemäß am Einzelfall; die Größenordnung überrascht die meisten Mandanten aber positiv.

Was ist eine strafbefreiende Selbstanzeige nach § 371 AO?

Eine Selbstanzeige nach § 371 AO ist die vollständige Nacherklärung bislang verschwiegener oder unrichtig erklärter steuerlicher Angaben gegenüber dem Finanzamt. Erfüllt sie die gesetzlichen Voraussetzungen und wird die Steuer fristgerecht nachgezahlt, entfällt die Strafbarkeit der Steuerhinterziehung nach § 370 AO. Für die leichtfertige Steuerverkürzung, wenn dem Steuerpflichtigen also kein Vorsatz, sondern nur Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, wirkt § 378 Abs. 3 AO entsprechend und befreit von der Geldbuße.

Die Selbstanzeige muss nicht als solche bezeichnet werden und verlangt kein Schuldeingeständnis. In der Praxis genügt die Abgabe der vollständigen, korrekten Erklärungen mit einer klaren Sachverhaltsdarstellung.

Welche Voraussetzungen muss eine wirksame Selbstanzeige erfüllen?

Damit die strafbefreiende Wirkung eintritt, müssen mehrere Bedingungen zusammenkommen. Zunächst die Vollständigkeit nach § 371 Abs. 1 AO. Offenzulegen sind sämtliche noch nicht verjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens jedoch die letzten zehn Kalenderjahre. Eine Teilselbstanzeige genügt nicht. Wird ein Bereich verschwiegen, kann die gesamte Anzeige unwirksam werden.

Daneben darf kein Sperrgrund nach § 371 Abs. 2 AO vorliegen. Die Anzeige scheidet aus, wenn zuvor eine Prüfungsanordnung oder die Einleitung eines Straf- oder Bußgeldverfahrens bekanntgegeben wurde, ein Amtsträger zur Prüfung erschienen ist oder die Tat bereits entdeckt war und der Steuerpflichtige damit rechnen musste. Die hinterzogenen Steuern und die Zinsen müssen nach §§ 233a, 235 AO innerhalb einer angemessenen Frist zu entrichten.

Eine Betragsgrenze kommt hinzu. Übersteigt der verkürzte Betrag je Tat 25.000 Euro, tritt keine automatische Straffreiheit ein; nach § 398a AO wird das Verfahren dann nur gegen Zahlung eines gestaffelten Zuschlags eingestellt. Bei überschaubaren Mieteinkünften bleibt die Jahressteuer meist deutlich darunter, wie das Rechenbeispiel oben zeigt ist damit die volle Straffreiheit erreichbar.

In sechs Schritten zur wirksamen Selbstanzeige

1. Sachverhalt vollständig erfassen: Wohnsitzstatus, Zeitpunkt des Wegzugs, Objekt, Mietverhältnis.

2. Unterlagen zusammenstellen: Kaufvertrag, Anschaffungsnebenkosten, Hausgeld- und Nebenkostenabrechnungen, Mietnachweise.

3. Einkünfte je Jahr ermitteln: Mieteinnahmen und Umlagen als Einnahmen, Werbungskosten inklusive AfA gegenrechnen.

4. Erklärungen für alle betroffenen Jahre erstellen und mit einer sauberen Sachverhaltsdarstellung als Selbstanzeige einreichen.

5. Bescheide abwarten: Das Finanzamt veranlagt und setzt Steuer und Zinsen fest.

6. Fristgerecht zahlen: Die festgesetzten Beträge innerhalb der gesetzten Frist begleichen.

Wann muss die nachzuzahlende Steuer gezahlt werden?

Die Zahlung hat nach § 371 Abs. 3 AO innerhalb der vom Finanzamt bestimmten angemessenen Frist zu erfolgen. Der Betrag steht erst mit der Veranlagung fest, danach setzt die zuständige Stelle die Zahlungsfrist. In der Praxis wird also regelmäßig nach Erhalt der Steuerbescheide gezahlt.

Trotzdem lohnt es sich, zeitnah zu zahlen, sobald die Beträge feststehen. Das begrenzt die weiterlaufenden Nachzahlungszinsen und unterstreicht die Kooperationsbereitschaft gegenüber dem Finanzamt. Zu zahlen sind neben der Steuer auch die Hinterziehungs- und Nachzahlungszinsen nach §§ 233a, 235 AO.

Worauf Steuerausländer achten sollten

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten lohnt der zweite Blick. Wer als Deutscher in ein Niedrigsteuerland zieht und wesentliche wirtschaftliche Interessen im Inland behält, kann von der erweitert beschränkten Steuerpflicht nach § 2 AStG betroffen sein. Sie reicht für zehn Jahre nach dem Wegzug über den normalen Katalog des § 49 EStG hinaus und entfällt erst danach. Besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen, richtet sich die Besteuerung allein nach nationalem Recht.

Nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist ist der Veräußerungsgewinn einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei nach § 23 EStG, ein Argument, die Immobilie im Privatvermögen zu belassen statt sie in eine Gesellschaft einzubringen.

Häufige Fehler bei der Selbstanzeige

Der häufigste Fehler ist, nur einzelne Jahre nacherklären. Die Selbstanzeige muss den gesamten Berichtigungszeitraum abdecken, sonst droht Unwirksamkeit. Fast ebenso häufig ist das zu späte handeln. Sobald die Tat entdeckt ist oder eine Prüfung angekündigt wurde, ist die Straffreiheit verloren. Dann hilft auch die nachträgliche Vollständigkeit nichts mehr.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Mieteinkünfte aus Deutschland erklären, wenn ich im Ausland wohne?

Ja. Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland belegenen Immobilie sind nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG stets in Deutschland zu versteuern, unabhängig vom Wohnsitz.

Wie viele Jahre muss die Selbstanzeige umfassen?

Mindestens die letzten zehn Kalenderjahre (§ 371 Abs. 1 Satz 2 AO), soweit sie noch nicht verjährt sind.

Bleibt die Selbstanzeige straffrei, wenn ich nachzahle?

Ja, sofern die Anzeige vollständig ist, kein Sperrgrund vorliegt und die Steuer nebst Zinsen fristgerecht gezahlt wird.

Ab welchem Betrag entfällt die automatische Straffreiheit?

Ab mehr als 25.000 Euro verkürzter Steuer je Tat; dann wird das Verfahren nach § 398a AO nur gegen einen Zuschlag eingestellt.

Fällt Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer an?

Bei beschränkter Steuerpflicht in der Regel nicht. Der Solidaritätszuschlag scheitert meist an der Freigrenze, Kirchensteuer wird mangels inländischer Wohnsitzanknüpfung nicht erhoben.

Wann muss die Steuer gezahlt werden?

Innerhalb der vom Finanzamt gesetzten angemessenen Frist, üblicherweise nach Erlass der Steuerbescheide.

Was passiert, wenn das Finanzamt die Mieteinkünfte vor der Selbstanzeige entdeckt?

Dann ist der Weg über § 371 AO versperrt (Sperrgrund nach § 371 Abs. 2 AO). Die Straffreiheit entfällt, und es kommt zu einem regulären Steuerstrafverfahren wegen Steuerhinterziehung nach § 370 AO. Genau deshalb zählt hier jeder Monat.

Kann ich die Selbstanzeige selbst abgeben oder brauche ich dafür einen Steuerberater?

Rechtlich können Sie die Selbstanzeige selbst einreichen. Weil aber schon eine einzige Lücke die gesamte Anzeige unwirksam machen kann und internationale Sachverhalte zusätzliche Fallstricke bergen – DBA-Status, erweitert beschränkte Steuerpflicht, korrekte Kaufpreisaufteilung –, lassen die meisten Betroffenen die Nacherklärung von einem auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater begleiten.

Fazit

Die verschwiegenen Mieteinkünfte eines im Ausland lebenden Eigentümers lassen sich sauber und dauerhaft bereinigen. Mit einer vollständigen Selbstanzeige nach § 371 AO, den nacherklärten Steuererklärungen für die betroffenen Jahre und der fristgerechten Zahlung ist der Sachverhalt einmalig aufgearbeitet – und die Vermietung läuft künftig im geordneten jährlichen Rhythmus weiter. Wie das Rechenbeispiel zeigt, ist die finanzielle Belastung dabei oft kleiner als befürchtet. Entscheidend ist, den Schritt selbst zu gehen, bevor das Finanzamt aktiv wird.

Über den Autor

Alexander Garke ist selbständiger Steuerberater mit der Spezialisierung Fachberater für Internationales Steuerrecht mit Schwerpunkt internationales Steuerrecht: Wegzugsbesteuerung, Doppelbesteuerungsabkommen und Entstrickung. Er berät Privatpersonen und Unternehmer, die dauerhaft ins Ausland ziehen oder dort bereits leben, bei genau solchen grenzüberschreitenden Sachverhalten – von der ersten Einschätzung bis zur eingereichten Selbstanzeige.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Gerade bei internationalen Sachverhalten hängt das Ergebnis von den konkreten Umständen ab.