Die Vermietung von Immobilien in Deutschland bleibt auch nach der Auswanderung steuerlich relevant. Insbesondere ändert sich durch den Wechsel des Wohnsitzes häufig die Steuerpflicht, was sich unmittelbar auf die Besteuerung der Mieteinnahmen und möglicher Veräußerungsgewinne auswirkt. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten Aspekte der Besteuerung von Vermietungseinkünften nach einer Auswanderung, den Wechsel von unbeschränkter zu beschränkter Steuerpflicht und die Besonderheiten in Ländern wie den Vereinigten Arabischen Emiraten und Spanien. Abschließend klären wir die Frage, wann der Verkauf einer Immobilie steuerfrei bleibt.

I. Grundlagen der Besteuerung von Vermietungseinkünften

Vermietungseinkünfte gehören nach deutschem Steuerrecht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören:

• Mieteinnahmen (Kaltmiete)

• Umlagen und Nebenkosten, die nicht direkt vom Mieter gezahlt werden

• Zahlungen für Zusatzleistungen wie Stellplätze oder Möblierung

Zu den Werbungskosten zählen dagegen alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Typische Werbungskosten sind:

• Zinsen für die Immobilienfinanzierung

• Abschreibungen auf das Gebäude (2 % bis 3 % des Kaufpreises der Immobilie, ohne Berücksichtigung des Grundstücksanteils)

• Kosten für Reparaturen und Instandhaltung

• Verwaltungskosten, z.B. für Hausverwaltung oder Steuerberatung

Der Überschuss ist in Deutschland zu versteuern. Dies gilt auch, wenn der Immobilienbesitzer seinen Wohnsitz ins Ausland verlegt - allerdings ändern sich mit dem Wegzug die steuerlichen Spielregeln.

II. Wechsel von der unbeschränkten zur beschränkten Steuerpflicht

Wer in Deutschland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in der Regel unbeschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass alle in- und ausländischen Einkünfte nach dem Welteinkommensprinzip der deutschen Besteuerung unterliegen.

Bei Wegzug ins Ausland erfolgt ein Wechsel zur beschränkten Steuerpflicht in Deutschland, sofern kein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland mehr besteht. In diesem Fall unterliegen nur noch die inländischen Einkünfte im Sinne des § 49 EStG wie z.B. Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien, der deutschen Einkommensteuer.

Beispiel

Herr Schmidt ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Deutschland und verlegt seinen Wohnsitz nach Dubai. Da er in Deutschland keinen Wohnsitz mehr hat, ist er beschränkt steuerpflichtig. Seine Vermietungseinkünfte aus der deutschen Immobilie unterliegen weiterhin der deutschen Besteuerung.

Auswirkungen der beschränkten Steuerpflicht

Bei der beschränkten Steuerpflicht kann unter anderem der Grundfreibetrag nicht in Anspruch genommen werden. Überschüsse werden somit ab dem ersten Euro besteuert. In § 50 Abs. 1 EStG werden alle speziellen Regelungen aufgeführt.

III. Steuerliche Besonderheiten bei Wohnsitz im Ausland

Umzug nach Dubai (VAE) - Besteuerung ohne Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Zwischen den VAE und Deutschland besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Das bedeutet, dass die in Deutschland erzielten Einkünfte voll steuerpflichtig bleiben, ohne dass eine Entlastung von der Doppelbesteuerung möglich ist. Da die Vereinigten Arabischen Emirate keine Einkommensteuer für natürliche Personen erheben kommt es zu keiner Doppelbesteuerung oder sonstigen Nachteilen für Immobilieneigentümer.

Beispiel

Frau Müller besitzt eine Wohnung in Deutschland und ist nach Dubai ausgewandert. Der Überschuss in Höhe von 24.000 Euro pro Jahr unterliegt der deutschen Besteuerung, da sie als beschränkt steuerpflichtig behandelt wird. Da zwischen Deutschland und den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wird nur die deutsche Steuer erhoben, während Frau Müller in den VAE keine weiteren Steuern auf diese Einkünfte zahlen muss.

Umzug nach Barcelona (Spanien) Besteuerung mit Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte zusteht. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von in Deutschland belegenen Immobilien sieht das DBA regelmäßig vor, dass Deutschland das Besteuerungsrecht zusteht. Dennoch muss der Steuerpflichtige die Vermietungseinkünfte in Spanien erklären. Spanien rechnet jedoch die deutsche Steuer auf die Vermietungseinkünfte an (Anrechnungsmethode). Es gibt allerdings auch noch die Freistellungsmethode, bei der die Einkünfte in Deutschland von der Besteuerung freigestellt werden, allerdings dem Progressionsvorbehalt unterliegen.

Beispiel

Herr Becker zieht nach Spanien und vermietet sein Einfamilienhaus in Deutschland. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien muss Herr Becker die Mieteinnahmen in beiden Ländern erklären. In Deutschland wird die Steuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung direkt erhoben, während Spanien die deutsche Steuer anrechnet und keine zusätzliche Steuer erhebt.

IV. Steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen nach dem Wegzug

Der Verkauf einer in Deutschland gelegenen Immobilie kann je nach Haltedauer und Nutzung der Immobilie steuerpflichtig oder steuerfrei sein. Nach § 23 EStG liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Bei einem Verkauf innerhalb dieser 10-Jahresfrist ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig.

Steuerfreie Veräußerung

• Die Immobilie wurde nach Ablauf der 10-Jahresfrist veräußert, unabhängig davon, ob sie vermietet oder selbst genutzt wurde.

• Die Immobilie wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt

• Die Immobilie wurde fünf Jahre vermietet und innerhalb der letzten drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt

  
  

Steuerpflichtige Veräußerung

• Die Immobilie wurde innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert und wurde ausschließlich vermietet.

• Die Immobilie wurde acht Jahre selbst genutzt und innerhalb des letzten Jahres vermietet

  
  

Fazit

Die Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach einem Wegzug erfordert eine genaue Prüfung der steuerlichen Situation, insbesondere der steuerlichen Ansässigkeit und der steuerlichen Vorschriften des Zuzugslandes. Bei Wegzug aus Deutschland bleibt die Besteuerung von Mieteinkünften aus inländischen Immobilien in Deutschland bestehen, unabhängig davon, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht oder nicht. Besonderes Augenmerk ist auf die steuerliche Behandlung von Immobilienveräußerungen zu legen, insbesondere bei Verkäufen innerhalb der 10-Jahresfrist.

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